小产权房并非严格的法律概念，而是社会实践中对一类特殊房屋的俗称。它通常指在集体建设用地上开发建造，未缴纳土地出让金等相关税费，其产权证并非由国家不动产登记机关颁发，而是由乡（镇）政府或村集体组织出具的房屋权属证明的房屋。这类房屋因土地性质的限制，其法律地位、权利保障与普通商品房存在根本差异。
从法律渊源审视，小产权房的产生与我国城乡二元土地制度紧密相关。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，城市建设用地属于国家所有，农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有。在集体土地上进行的房地产开发，必须经过法定的土地征收程序，将集体土地转为国有建设用地，并完成出让手续后，方可进行市场化销售。小产权房的建设绕开了这一关键程序，其土地所有权仍属集体，购房者所获的“产权”实质上是对地上建筑物的一种占有、使用权益，而非完整、法定的不动产所有权。这种权益的流转受到严格限制，其买卖契约在法律上通常被认定为效力待定或无效。
深入剖析其法律风险，首要在于产权的不完整性。购房者无法获得国家统一制式的不动产权属证书，这意味着其权利缺乏最权威的公示公信力保护。一旦发生纠纷，如房屋拆迁、产权争议等，购房者的权益难以得到与合法商品房同等的法律保障。拆迁补偿的利益主体通常是土地所有权人（村集体）及地上建筑物合法审批的建设者，而非后续的购房者，后者可能面临无法获得足额补偿甚至房财两空的困境。
交易安全存在重大隐患。小产权房的买卖协议不受《城市房地产管理法》的保护，司法实践中，法院对于本集体组织成员之外的买卖关系多持否定态度。若卖房人反悔或发生“一房多卖”的情形，购房者主张合同有效并要求继续履行的诉求很难获得支持，通常只能依据过错原则请求返还购房款及赔偿部分损失，房屋升值利益难以追索。
再者，房屋质量和社区管理亦存隐忧。由于项目未纳入正规的规划、建设、验收监管体系，房屋建筑质量、消防安全、配套设施等可能不符合国家标准。同时，此类房屋无法接入正规的市政管网（如自来水、燃气、供暖），物业管理也常处于缺失或自治状态，居住品质与安全保障水平较低。
金融功能的缺失也是其显著短板。金融机构通常不接受小产权房作为抵押物申请贷款，因其不具备法定的抵押登记条件，这极大地限制了购房者的融资能力与资产的流动性。
小产权房是特定历史阶段和制度环境下的产物，其本质是受限制的、非标准的财产权益。对于购房者而言，选择小产权房意味着以显著低于市场水平的价格，换取了一系列不确定的法律风险与权益减损。任何相关决策都必须建立在充分认知其法律属性与潜在隐患的基础之上，审慎权衡，避免因小失大。在法治不断完善、房地产登记日益规范的背景下，此类房屋的历史遗留问题解决路径仍有待国家政策的进一步明晰。